“终末悔的事，就是全款买了车位。”

家住四川成皆的李菲在外交媒体赞誉。2017年她全款17万元购置车位，彼时屋子首付也才30万元。

最近偶尔看到业主群信息，她的心心如死灰——小区车位的月房钱仍是降到了300元，还包每月100元的车位惩办费。

“把车位租赁去的每月收益唯一200元，不斟酌通胀要70年回本，真的赔大了。”她消极地说谈。

曾几何时，车位照旧抢不到就要涨价的住宅标配，如今却变得越来越鸡肋，不仅是不少东谈主卖房时的“牵涉”，还成为拖累征战商的“烫手山芋”。

车位，为什么卖不动了？

图片由豆包AI生成 领导词：泊车位

车位的逻辑，是奢侈？

价钱“跳水”的车位，确实成为李菲连年来终末悔的一笔耗尽。

彼时为了泊车方便，李菲绝不游移地斥资17万元买下车位。旧年从小区搬走后，李菲思将闲置的车位开端。不外房产中介告诉她，刻下小区车位挂牌价仅为10万元驾驭，但仍是两三年皆莫得试验成交了。要知谈，她当初的购买价是17万元，接近腰斩的价钱令她难以接管。

固然有些不欢喜，但李菲最终还所以10万元的价钱将车位信息挂到了中介，期待能有买家来商量。仅仅，车位挂出去近半年皆无东谈主问津。

直到无意看到小区业主群里的信息，她才知谈为什么没东谈主来询价。令她恐慌的是，小区业主群里不仅有300元包惩办费出租车位的业主，磋磨中致使出现了只须付惩办费（100元/月）就抖擞出租车位的业主。

连年来，车位的价钱出现了大幅度的下跌，可即即是降价也难以去化，法拍市集就是一个很好的不雅察窗口。

据中指研究院最新叙述，2025年1—2月寰球各物业类型法拍方法中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。其中来往截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率唯一9.1%。对比之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍品类别中最“难卖”的类型。

供求接洽，是决定车位价钱的要道。

即便车位房钱与价钱降到这个程度，李菲不雅察车库里照旧有好多空着的车位。她分析，小区车位降价的伏击原因就是车位太多了，供过于求，小区车位比达到了1:1.6，这意味着每户住宅配有1.6个车位。

别称车位销售告诉中国新闻周刊，车位好不好卖，车位比是决定性要素。车位比是指小区“总户数”与“车位总额”之间的比例。一般情况下，车位比越高，滞销的可能性就越大。

在一线城市，如北京、上海、广州、深圳等，由于前期大领域的房地产征战以及较高的车位比要求，跟着多数新建小区的车位供应辘集入市，导致库存积压；而在中小城市，跟着城市化程度加快，房地产征战领域扩大，车位缔造数目也在快速增长，但需求端增长相对安祥，相通濒临库存高潮的问题。

广州市交通运输局在2024年7月发布过的一份材料清晰，限度2023年底，广州市共有泊车泊位约388.3万个，小汽车保有量约355.7万辆，泊车泊位供给率为1.09个/辆。

再以武汉为例，武汉城建集团旗下遐想商量集团交通公司发布的《2023年度武汉市泊车发展蓝皮书》清晰，2023年武汉市天真车领有量达455万辆，累计建成泊车位477.91万个，泊车位比天真车多22万个，车位比达到1:1.01。

“再加上多数车位莫得产权，无法像住宅房产那样典质，在唯一使用价值的情况下价钱受需求影响更清亮，跌起来比拟狠。”该销售说谈。

“与住宅的刚需属性不同，车位与奢侈的逻辑更像，内容上属于提高生流水准的非必需品，不买的话也可以租。”有着多年车位包销操盘教授的车位营销众人张冰对中国新闻周刊说谈。

资深地产众人、千羽商量总司理李巧玲相通将车位比作奢侈。她进一步指出，在预算有限的情况下，客户常常优先聘请租赁车位。

不外车位销售也得看所处城市和地段。张冰坦言，关于中枢区位的优质盘，国法的车位比大皆不够，常常不等方法委派车位就售罄。但关于大多数等闲楼盘来说，车位算作大批的改善品，销售难题的近况短期难以改革。

尤其是下千里市集的新盘，车位销售问题更为隆起。李巧玲对中国新闻周刊坦言：“一些低线城市下千里市集新楼盘的车位去化，能到20%就可以了。”

2万元的车位，难住征战商

从供应的角度来看，难卖的车位成为征战商们的“烫手山芋”。

曾几何时，车位是征战商取得溢价的“利器”，而今却成为需要紧急松手的“包袱”。有着进步20年地产从业教授的李巧玲赞誉，地产火热的那些年，二线城市中枢区位的车位单价可以松驰卖到小二十万元；而现今不少征战商致使推出了“买房送车位”的促销时代，车位沦为“赠品”。

李巧玲与各地一线征战商有着深刻疏导。她了解到，刻下新建住宅小区车位以地下车库为主，地下车库的缔造其实是房地产投资里占比相对较大的一个才调——每平日米面积地库的刚性投资资本至少是2300元，算下来试验上一个车位的缔造资本在7万—9万元，这意味着车位至少卖10万元才能回本。

卖不出去的车位，给征战商带来了很大的压力，而降价确实成为去库存的最告成形状。

据李巧玲的实地造访，中部地区三线城市车位价钱遍及在6万元驾驭，更低线的县城在4万元驾驭。而一些西北地区的小城市车位价钱致使低到了2万元，号称流血出售。

而折价赔钱出售，亦然征战商为了“回血”不得不作念的决定。因为只须车位不开端，征战商就要背负金额腾贵的惩办用度，同期还要承担时辰荏苒带来的折旧贬值。

更何况，如若车位积压在征战商手里，只会越来越难卖。“从住宅小区的人命周期来看，跟着时辰推移实力业主会慢慢搬离，再搬进来的客户实力一定会下跌，进一步的销售只会愈加恶化。”张冰分析。

窘境在于，即便折价销售，情况也阻拦乐不雅。按照李巧玲的不雅察，单价降到2万元的车位去化水平最多也不进步50%。

其实并不是征战商抖擞缔造“逾额”的车位，新建住宅小区的车位配比主要由当地的战略规定要求国法。

皆门经济交易大学京津冀房地产研究院院长、训诲赵秀池对中国新闻周刊解读，住房城乡缔造部国度表率《住宅性能评定表率》（编号为GB/T50362-2022）国法，3A级住宅车位比要达到1:1，且不低于当地表率；2A级住宅车位比要达到1:0.6，且不低于当地表率；1A级住宅车位比要达到1:0.4，且不低于当地表率。这一国法旨在确保住宅缔造能够提供足够的天真车泊车位，得志住户泊车需求。

而具体到方位，表率可能会更高。“各地住建部门有不同的国法，比如山东淄博国法新址车位配比为1:1.5。征战商会凭证缔造小区的层次安排车位比。高档住宅配比高些，低端住宅配比低些。”赵秀池进一步先容。

北京金诉讼师事务所主任讼师、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉中国新闻周刊，征战商缔造车位的数目配比一般会由市集需求、地盘出让时的贪图条目、当地的战略等多个原因玄虚决定。

张冰不雅察，刻下来看多地住建部门的车位贪图比例大多在1:1驾驭，但好多城市的车位比致使遍及配到 1.2、1.5。即即是每户一个车位，这么的配比也处于超配情景。

车位去库存，仍在路上

而在房地产的深度退换阶段，多数的低线城市八成并不需要如斯领域的车位供应。

张冰指出，“一刀切”的配比初志是好的，得志需求、陶冶品性。然而需求端也在束缚变化，各地、各小区之间各异很大，情况多有不同。

“好多家庭莫得车，也有不少家庭有多套房，何况低线城市泊车的空间更多，路边等寰球区域皆是聘请。从车位营销实践的角度看，如若单纯按照配比来作念车位贪图，就未免导致车位迷漫的情况。”张冰说谈。

在多位受访东谈主士看来，均衡好供需接洽，或将有用改善当下车位难卖的市集阵势。

王玉臣讼师指出，征战商在征战缔造前期，在车位的贪图遐想上应该开脱“一刀切”的惯性，既要稳当方位战略要求，又要充分斟酌市集的信得过需求。

“我合计在刻下这个市集情况下，1:0.75的车位配比是合适的，致使1:0.6，能够很大程度上改善供过于求的阵势。县城地产征战利润浅陋，销售不利，致使还存在吃亏的风险。减少车位，就能给企业裁汰很大的投资资本，既裁汰背负，又陶冶去化。”李巧玲说谈。

值得瞩宗旨是，连年来方位政府也发布战略效劳于促进车位去库存，推出了包括但不限于补贴优惠、促销实践、优化惩办等时代。

2024年10月，成皆市住房城乡缔造局等5部门发布见知，将明确计税价钱表率，饱读吹各区（市）县因地制宜，制定购买车位补贴战略，并优化惩办要领陶冶使用效果。

2024年11月，乐山市住房城乡缔造局和财政局集合发布见知，在乐山市中区、乐山高新区范围内，购买稳当条目的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前在乐山市本级范围（含高新区）购买新建车位的购房主谈主可央求每个车位2000元的现款补贴。

同月，广州发布“车位与商品房可同步销售”的楼市新政——车位车库可以按国法与商品房销售同步实施。房地产征战企业不得系缚销售，车位车库销售款项纳入商品房预售款专用账户监管。

战略发力以外，卖车位这门“生意”也需要全新的进化。李巧玲合计，关于征战商而言，卖好车位这件事应该从缔造车位之前就启动。

第一是要“降本”，在得志范例条目下减少地库的开挖，裁汰车库层高，减少无谓要的空间铺张。“刚需楼盘三米六七的层高，但好多方法会作念到四米二，其实是存在空间铺张的，会加剧投资背负。”李巧玲说谈。

第二是要“增效”，在车位“奢侈”的营销逻辑下，应陶冶车库的附涨价值。李巧玲举了个例子，中部地区某楼盘车位价钱是14万元，而左近皆是6万元，但其去化率在90%以上。诀要就在于该楼盘作念好了地库好意思化与车主事业，地库造型好意思不雅且惩办紧密化，陶冶庄严感；惩办方还推出了专属于业主的廉价唐突洗车事业，为业主大大节俭时辰。

岂论奈何，车位这类不一样的“奢侈”，需要迎来一场绝对的变化了。

参考贵府：

《法拍房市集：2025年1—2月一拍成交占比反弹开云体育(中国)官方网站，折价率陶冶至75%，头部城市弘扬亮眼》，2025-03-13，中指研究院